Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia prawa własności nieruchomości przewidzianym w polskich przepisach. Aby stwierdzić, że doszło do zasiedzenia konieczne jest spełnienie łącznie dwóch przesłanek.
Nabycie prawa własności do nieruchomości przez zasiedzenie zostało uregulowane w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 172: „Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”. Przesłanki do tego, aby zasiedzieć nieruchomość – jak wynika z cytowanego przepisu – są dwie: upływ czasu oraz samoistne posiadanie w dobrej lub złej wierze.
Po co ta instytucja?
Zasiedzenie to instytucja, której zadaniem jest zalegalizowanie długotrwałego stanu faktycznego. Ustawodawca dzięki temu chroni bezpieczeństwo obrotu prawnego, które zagrożone jest nieuregulowanymi sprawami własnościowymi. Zasiedzieć można zarówno nieruchomość, jak i ruchomość. Ponadto, prawo dopuszcza sytuację, w której zasiedzenie dotyczy użytkowania wieczystego, służebności gruntowej czy też służebności przesyłu. Inaczej mówiąc, przedmiotem zasiedzenia mogą być tylko rzeczy będące samoistnym przedmiotem prawa własności.
Dobra lub zła wiara, czyli co?
Przy zasiedzeniu ważna jest świadomość samoistnego posiadacza. Ta odnosi się to jego przekonania, czy przysługuje mu prawo do samoistnego władania nieruchomością. O dobrej wierze mowa wówczas, gdy posiadacz nieruchomości nie wiedział, że nie jest właścicielem nieruchomości. I przeciwnie, o złej wierze mowa wówczas, gdy posiadacz korzysta z niej chociaż wie, że należy ona do innej osoby. Zarówno o dobrej, jak i złej wierze posiadacza decyduje wyłącznie chwila, w której objął on nieruchomość w samoistne posiadanie.
Właścicielski stosunek do rzeczy
Z punktu widzenia aktualnie obowiązującego prawa istotne jest, że posiadacz powinien mieć właścicielski stosunek do rzeczy. Przejawiać może się to na wiele sposobów, najczęściej jednak przez płacenie podatków od nieruchomości czy uprawianie nieruchomości, jeżeli jest ona rolna. Zainteresowany może przy tym doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swojego poprzednika. Dotyczy to również takiej sytuacji, w której obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego. Taka możliwość wynika bezpośrednio z art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego.
Z wnioskiem do sądu
Skutek zasiedzenia następuje z mocy samego prawa. Ważne jest jednak, aby nowy właściciel uzyskał potwierdzenie nabycia własności na drodze sądowej, czyli wystąpić ze stosowanym wnioskiem i założyć sprawę o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. Orzeczenie jest o tyle istotne, że to właśnie ono jest podstawą do uzyskania wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Jednocześnie to także ochrona przed innymi osobami, które zainteresowane byłyby nabyciem tej nieruchomości w drodze zasiedzenie.