Umowa dzierżawy jest często mylona z umową najmu. Obie łączy to, że dotyczą one używania rzeczy i są umowami wzajemnymi. Do czego sprowadza się i na czym polega umowa dzierżawy?
Dzierżawa jest uregulowana w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 693 § 1 przez tę umowę: „wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz”. Co istotne, czynsz może być płatny zarówno w pieniądzach, jak i świadczeniach innego rodzaju. Warto zauważyć, że strony mogą umówić się, że osoba wydzierżawiająca będzie oddawać dzierżawcy część zebranych pożytków.
Umowa dwustronnie zobowiązująca
Z punktu widzenia prawa umowa dzierżawy jest umową dwustronnie zobowiązującą, co oznacza, że strony mają względem siebie określone obowiązki. Trzeba też wiedzieć, że wydzierżawiającym może być zarówno osoba fizyczna, prawna, jak i jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Gdy mowa o przedmiocie dzierżawy, to najczęściej są to rzeczy ruchome lub nieruchomości, które przynoszą określone pożytki (na przykład grunt). W tym punkcie najwyraźniej widać różnicę pomiędzy umową dzierżawy a najmu. Sama umowa – zgodnie z prawem – może być dowolnie kształtowana przez strony, choć z uwagi na ewentualne postępowanie dowodowe, ważne jest dokładne określenie między innymi stron umowy, czasu jej trwania czy rodzaju i wysokości czynszu.
Obowiązki dzierżawcy
Dzierżawca ma pewne obowiązki, które wynikają bezpośrednio z zawartej umowy dzierżawy. Jak mówi prawnik z Krakowa, poza czynszem dzierżawca jest zobowiązany wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami gospodarki i zobowiązany jest do dokonywania napraw, które niezbędne są do tego, aby przedmiot dzierżawy był zachowany w dobrym stanie. Co więcej, bez zgody wydzierżawiającego (czyli właściciela) nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy, nie może również poddzierżawić przedmiotu umowy osobie trzeciej. Po zakończeniu umowy dzierżawy powinien też zadbać, aby przedmiot zwrócić w należytym stanie.
Uprawienia wydzierżawiającego
Mówiąc o dzierżawie trzeba pamiętać, że można ją rozważać również jako uprawnienia wydzierżawiającego. Mowa tu głównie o tym, że – zgodnie z umową – osoba ta może pobierać czynsz za dzierżawę określonego przedmiotu. Ponadto, zgodnie z art. 703 Kodeksu cywilnego, w przypadku zwłoki dzierżawcy w zapłacie czynszu wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę i to bez zachowania okresu wypowiedzenia. W takim jednak przypadku „powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu”.